降温到降价 一线城市房价离真降还有多远

新华网2017-09-06 14:08

“收紧、降温、企稳……”成为2016年下半年以来调控主旋律下的楼市关键词。高价地戛然而止,国内多数二线城市从连续数月上涨局面转入退烧行情,以北京为首的一线城市则涨幅连降,慢慢进入“需求抑制、成交下滑”的市场惯性。近日国家统计局公布70个大中城市1月份房价指数,从数据来看,一线和热点二线城市楼市迅速降温,房价走势明显趋缓。然而,从市场降温到房价下降还有一个漫长的传递过程,在连续4个月涨幅回落之下,一线城市房价何时才会松动成为社会关注的焦点。

大数据与现实的落差

从国家统计局公布的1月70个大中城市住宅销售价格统计数据来看,在环比方面1月份一线城市新建商品住宅价格环比继续持平;二线城市新建商品住宅价格微涨0.1%,涨幅比上月回落0.1个百分点。 在同比方面,一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续4个月持续回落,本月比上月回落2.6个百分点。

大数据传递出明显的“降温”氛围,然而,大多数购房者并没有感受到房价真正变得“接地气”。

一位有置业计划已久的张先生,对于去年出台的调控政策一直期望颇多,一再推迟购房计划,就为等房价“降下来”。春节后,张先生看上了北京西五环某项目,“区位和环境都挺满意的,然而还是对价格有所犹豫”,他告诉记者,“就多观望了一段时间,这个项目已经从最开始的5.3万元/平方米,上涨到了6.2万元/ 平方米。”

为何买房人的市场感受与宏观大数据有落差,“降温”并未完全传递至老百姓的直观感知中?

业内人士认为,无论调控政策或是货币政策,传导到现实楼市,通过成交量或房价反映出来,都会有滞后性。尤其北京楼市的范围广、区域多,个别热点区域的项目涨价也不稀奇。

二手房或首先松动

多次调控下的市场规律显示:楼市降温的最直接变化就是交易量的下滑,进而再二度传导至房价的变化上。

业内观察认为,一般而言,连续超过3个月市场成交量下滑,很有可能在房价上表现出“降”的趋势。“价格下跌的逻辑是清晰的,主要是成交量不高,所以这个时候往往‘量缩价跌’,对于此类市场来说,实际上是很自然的供求关系的导向和结果。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示。

具体到北京市场,与新房房价的滞后反应有所不同,二手房“下降”趋势更为明显。据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2017年1月,北京全市二手住宅网签12860套,环比下降28.9%,同比减少47.1%,交易量自2016年9月以来已连续四个月下滑。

同时,2月前两日为春节假期,无成交,2月6日网签开始恢复正常,但首周网签量都不超过800套,接下来一周网签量又下降到最多600余套。“综合来看,受楼市调控政策收紧,尤其是信贷收紧等因素影响,春节后北京二手住宅市场延续了节前的低迷态势,交易量持续回落,整体热度不高。”上述研究院分析人士表示。

二手房的数据与记者的门店走访结果形成呼应,多家中介门店的经纪人坦言,节后二手房价格并未快速“补涨”,长假的淡季模式似乎有所延长,目前二手房的议价空间有所松动。

同样在上海,根据中原地产的统计,今年1月,上海二手房成交量跌破1万套,只有9401套,这是五年以来的月度最低值。已经达到了成交量影响房价的临界点。而在深圳已有投资者开始降价出售房源。

深圳是风向标

国家统计局发布的2017年1月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,15个一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施房地产调控政策以来,市场变化明显,房价持续趋稳回落。其中,11个城市1月份新建商品住宅价格环比下降,降幅在0.1至0.5个百分点之间;3个城市环比持平;广州市环比上涨0.6%,但涨幅已连续4个月回落。

而作为去年中国楼市风向标的深圳,尽管房价已经出现了“止涨下探”的势头,不过房价依然处于高位。

根据上海易居房地产研究院发布的《2016年全国楼市50强城市排行榜》显示,排行前三位的城市分别为深圳、上海和北京。三个城市的去年新房成交均价分别为53774元/平方米、38283元/平方米和33412元/平方米。深圳价格远超过了上海和北京。

今年1月,万科和深圳地铁合作的万科臻湾汇取得预售证,批售总套数217套。其中一套备案价格达到25万元/平方米的商业用房引起了市场的广泛关注,其他房源的价格均已超过了10万元/平方米。但在购房者观望情绪浓重的情况下,成交情况也并未出现火爆,甚至是有些冷清,开盘当日的去化率仅为18.5%,解筹率为53.3%。同样位于深圳罗湖区文锦路太子道项目,此前对外透露的价格将在13万元/ 平方米左右,而最后的入市价格仅为8万元/ 平方米,周边的中海天钻的价格已经达到了10万元/平方米。

“近年来深圳市场已经成为了全国楼市的风向标,去年的一轮上涨就是从深圳开始影响至全国,而去年底的调控也是从深圳开始,因此今年楼市的走势,深圳是一个重要的参考依据。”业内人士表示。

同时严跃进还认为,未来可能下跌的城市有两类:第一类是类似武汉、郑州、合肥等城市,过去上涨太快,稍微回调是很正常的。第二类是类似锦州、丹东等城市,原因是需求明显不足。

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