地产回归居住本位 抑制过快加杠杆和社保制度改革

21世纪经济报道 [微博] 2016-08-12 09:38
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抑制资产泡沫三策:

地产回归居住本位、抑制过快加杠杆和社保制度改革

怎么看 怎么办 怎么干 供给侧结构性改革方略图解

这是“”策划第四期,本期关注的同样是一个影响到供给侧结构性改革全局的关键问题——资产泡沫问题。这个问题已经上升到了中央政治局会议讨论的高度,上个月底的中央政治局会议就提出了要“抑制资产泡沫”。

在当前,中国的资产泡沫问题主要体现在房价上。今年上半年,居民和房企双双快速加杠杆,房价和地价双双快速飙升,而且这种势头似乎仍在延续。如何分析研判当前房地产市场的走势、如何抑制资产泡沫?这需要改变对房地产业的认识,让地产回归居住的本位,并且抑制杠杆过快上升的情况,同时因城施策,采取更有针对性的调控措施。

导读

一线城市房价暴涨主要是没有处理好货币政策放松以及土地供给长期收紧之间的错配问题,大量的货币追逐少量的住宅,推动了房价泡沫化,融资成本的不断下降鼓励一些地产企业在全国各地土地拍卖会上制造地王,陷入疯狂的状态,甚至京沪的土地价格已经开始超越香港。

在去年11月的中央财经领导小组第11次会议上,习近平总书记指出,“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。”如何理解这句话极为关键。

抑制资产泡沫要有短期与长期策略的结合,短期主要是降低风险,实现软着陆;长期则是让地产业回归理性,更多的承担居住功能,而非经济功能,提高国人的安全感与幸福感。

日前,中共中央政治局会议部署供给侧结构性改革时提出,去产能和去杠杆的关键是深化国有企业和金融部门的基础性改革。在“三去一降一补”任务中,地产业是唯一贯穿全局的产业,事关去产能、去杠杆、去库存、降成本等。

从抑制资产泡沫的表述看,中央政治局会议认为在资产领域出现了价格泡沫,而这主要集中于房地产领域。尤其是上半年在偏宽松信贷与去库存政策的刺激下,一线二线城市房价大幅反弹,造成的供求紧张又推动了恐慌情绪,但三四线供应过剩的城市,库存依然比较严重。

考虑到此次房价反弹与信贷政策以及加杠杆有关,对其泡沫化引起系统性金融风险的担忧开始显现,与此同时,过高的房价又直接且快速的通过租金上涨反映在制造业与服务业的成本当中,一二线城市的人工成本也被迫提高。

地产调控为何越调越涨?

中国“房地产泡沫化”这个论断已经有十年之久,但在过去的十几年中价格也翻了几倍,这是中国城市化进程所释放出巨大的需求的结果,但也与政府不断调控有关。中国房地产业发展的起点是1998年亚洲金融危机后通过房改刺激住房需求,当时还推动了分税制改革,确立了土地拍卖等制度。从此,倚重土地财政的地方政府有巨大的动力推动房地产业的发展。

房地产业也从最初的拉动经济增长的主要动力逐步转变为“支柱产业”,在过去十几年的经济高速增长中功不可没。因此,在政策制定时,地产业总是被工具化,视其为左右经济增长的主要力量。政府通过信贷与土地两个主要闸口进行调控。一旦价格增长过快,就收紧货币政策,并出台相应的土地、税收政策进行限制;一旦经济增速下滑,就放开货币的闸门,刺激楼市增长。在几轮反复之后,市场也摸透了规律,并以货币政策为信号判断房价趋势。

这种过度依赖地产业调控经济的方式,最终产生了“房地产绑架中国经济”的说法。因为,房地产业最终成为稳增长的关键因素,刺激经济增长越来越与刺激房地产市场繁荣画上等号。随着房价越来越高,泡沫程度越来越大,“房价不能跌”的观点就会占据主流,因为价格下跌会导致规模巨大的房贷以及抵押融资出现风险,从而威胁整个金融系统的安全,并阻碍经济增长,引起全局性的风险。由于全社会形成了这种预期,出现“京沪永远涨”的判断。

2008年的刺激政策导致中国房价大涨,吸引了更多地产投资,在随后开始收紧过热的经济后,三四线城市已经出现了住房供给过剩的状况,一二线城市因为需求旺盛而遭到强烈的压制,包括限购,同期一二线城市的土地供应也开始收紧。

在经过几年的抑制之后,去年下半年至今,由于经济下行压力加大,各地政府放松了对地产业的调控政策,原本寄望于三四线城市通过农民工市民化的房地产“去库存”思路,某种程度上被异化成了对地产业的刺激,尤其是偏宽松信贷政策制造了强烈的预期,一线城市房价暴涨,并传染至二线城市,但库存严重的三四线城市并无起色。一线城市房价暴涨主要是没有处理好货币政策放松刺激需求以及土地供给长期收紧之间的错配问题,大量的货币追逐少量的住宅,推动了房价泡沫化,融资成本的不断下降鼓励一些地产企业在全国各地土地拍卖会上制造地王,陷入疯狂的状态,甚至京沪的土地价格已经开始超越香港。》》》返回腾讯房产首页

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